von Vermoegenskontor | 26. Feb. 2018 | Finanzplanung, Immobilien
Nicht „blind“ Immobilien kaufen
Deutschland hat in den letzten Jahren einen bemerkenswerten Immobilienboom erlebt. Vor allem in begehrten Großstädten sind die Preise stark gestiegen, aber auch in mancher beliebten Universitätsstadt. Teilweise wird bereits vor der Gefahr einer Immobilienblase gewarnt, zum Beispiel in einem aktuellen Spiegel-Artikel. Da stellt sich mancher Interessent die Frage: lohnt sich der Immobilienkauf noch? Oder muss ich befürchten, dass die Blase bald platzt?
Wie immer gilt es zu differenzieren. Immobilienmarkt ist nicht gleich Immobilienmarkt. Längst nicht überall herrscht eine starke Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Was in Ballungsgebieten zutrifft, sieht auf dem platten Land oft ganz anders aus. Hier ist von einem Immobilienhype vielfach nichts zu spüren. Im Gegenteil: Verkäufer haben häufiger Probleme, ihr Objekt gewinnbringend an den Mann oder die Frau zu bringen.
Viele Gründe für steigende Immobilienpreise
Unbestreitbar ist allerdings, dass die Preise in den vergangenen Jahren im Schnitt deutlich zugelegt haben. Hierfür sind gleich mehrere Gründe verantwortlich:
- dank niedriger Zinsen infolge der EZB-Geldpolitik sind Immobilienfinanzierungen historisch günstig. Mangels fehlender Anlagealternativen ist außerdem viel Geld auf die Immobilienmärkte geflossen. „Betongold“ gilt immer noch als wertbeständig und vergleichsweise sicher;
- aufgrund der Zuwanderung wächst Deutschlands Bevölkerung wieder – alleine zwischen 2012 und 2016 um zwei Millionen Menschen. Die Flüchtlinge seit 2015 sind dabei nicht einmal mitgerechnet. Der Zustrom bewirkt zusätzliche Wohnungsnachfrage;
- die anhaltend gute Konjunktur führt zu einer Rekordbeschäftigung und steigenden Einkommen. Damit ist auch die Zahl der Menschen größer geworden, für die ein Immobilienerwerb in Betracht kommt.
- trotz der guten Rahmendaten war die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren eher verhalten. Knappe Bauflächen und langwierige Genehmigungen sind Gründe dafür.
All diese Faktoren haben tendenziell Preisanstiege bei Immobilien begünstigt. Hinzu kamen typische „Herden-Phänomene“, wie der Run auf besonders angesagte Viertel in einigen Metropolen. Dies hat zum Teil zu massiven Überbewertungen geführt. Die Deutsche Bundesbank geht davon aus, dass Wohnungen und Häuser in einigen Städten inzwischen bis zu 30 Prozent „zu teuer“ sind. Betroffen sind nicht nur die Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, sondern auch Städte „in der zweiten Reihe“.
Es geht nicht einfach so weiter
Schon der Blick auf die vielfältigen Ursachen des Preisanstiegs zeigt, dass weitere Wertsteigerungen bei Immobilien kein Automatismus sind. Mögen derzeit auch verschiedene Faktoren in eine Richtung wirken, muss das nicht so bleiben. Sollten die Zinsen demnächst wieder steigen, wäre das bereits ein „Dämpfer“ und auch die Konjunktur wird nicht ewig auf Hochtouren laufen. In den Immobilien-Hotspots steigen die Preise jetzt schon schneller als die Mieten – mit der Folge sinkender Miet-Renditen. Das macht Immobilienerwerb als Kapitalanlage weniger attraktiv.
Es spricht daher viel dafür, beim Immobilienkauf nichts zu überstürzen. Keineswegs sollte „blind“ gekauft werden, schon gar nicht in „hippen“ Gegenden. Immobilien rechnen sich nicht per se. Es kommt immer auf die Lage, den Zustand und die Ausstattung des betreffenden Objektes an – das ist fast eine Binsenweisheit. Bei Mietimmobilien führt nach wie vor nichts an einer individuellen und unabhängigen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorbei. Auch die Finanzierung muss auf einem soliden Fundament stehen. Dann besteht auch nicht die Gefahr, einer Blase zum Opfer zu fallen, vor der der Spiegel warnt.
von Vermoegenskontor | 30. Okt. 2017 | Erben & Schenken, Finanzplanung
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe ‚Erbe‘ und ‚Vermächtnis‘ oft synonym verwendet. Das Erbrecht macht hier aber einen Unterschied. Wenn Sie Ihren Nachlass regeln wollen, sollten Sie sich eingehender mit den Begrifflichkeiten befassen, um Ihre Gestaltungsspielräume zu kennen.
Vermächtnisse können dazu eingesetzt werden, noch zu Lebzeiten für eine klare Vermögensaufteilung zu sorgen und mögliche Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Wie das übrige Erbrecht ist auch das Vermächtnis im BGB geregelt. Es definiert den Begriff generell als Zuwendung eines Vermögensvorteils aus dem Nachlass an den Vermächtnisnehmer.
Vermächtnis und Erbe – der Unterschied
Während Erben Ansprüche auf das hinterlassene Vermögen als Ganzes oder in Teilen haben und insofern die Rechtsnachfolge des Erblassers antreten, erstreckt sich der Anspruch des Vermächtnisnehmers nur auf einen bestimmten Vermögensgegenstand, ohne in die Rechtsnachfolge einzutreten. Der betreffende Vermögensgegenstand wird damit de facto aus der Erbmasse ausgesondert und Vermächtnisnehmer können einen Anspruch auf Herausgabe gegenüber den Erben geltend machen.
Vermächtnisse werden oft genutzt, um Personen, die nicht zum üblichen Kreis der Erben gehören, zu bedenken. Das können fernere Verwandte, Freunde oder auch andere Dritte sein. Auch um in einer nicht-ehelichen Lebensgemeinschaft dem Partner einen Teil des Nachlasses zukommen zu lassen, eignet sich das Rechtsinstrument. Der geht nämlich sonst in vielen Fällen leer aus.
Vermächtnisse an Erben
Aber auch Erben selbst können mit einem Vermächtnis bedacht werden. Dies ist ggf. sinnvoll, wenn Vermögenswerte vorhanden sind, die sich nicht ohne weiteres aufteilen lassen und über die sich eine Erbengemeinschaft erst auseinandersetzen muss. Typische Beispiele sind Immobilien und andere bedeutende Sachwerte. Erfahrungsgemäß treten dabei immer wieder Streitigkeiten auf. Das Vermächtnis schafft klare Verhältnisse.
Es gibt dabei grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- beim sogenannten Vorausvermächtnis erhält der Erbe einen bestimmten Vermögensgegenstand, ohne dass das auf seinen Erbteil angerechnet wird;
- bei der Teilungsanordnung ist der Erbe dagegen dazu verpflichtet, Wertunterschiede gegenüber seinen Miterben – in der Regel durch Zahlungen – auszugleichen. Vermächtnisse werden oft genutzt, um Personen, die nicht zum üblichen Kreis der Erben gehören, zu bedenken. Auf jeden Fall sollten Sie bei der Regelung Ihres Nachlasses kompetenten juristischen Rat in Anspruch nehmen – unabhängig davon, ob Sie vom Vermächtnis Gebrauch machen wollen oder nicht. Von Laien aufgestellte Testamente enthalten oft unklare Regelungen und bewirken nicht selten das Gegenteil dessen, was eigentlich gewollt war.
Kompetenten Rat nutzen
- Wenn ein Vorausvermächtnis gewählt wird, sollte es so bemessen sein, dass für die übrigen Erben genug Erbmasse jenseits der Pflichtteilsansprüche übrig bleibt. Sonst werden sie ggf. das Erbe ausschlagen und ihren Pflichtteil beanspruchen. Vermächtnisse lassen sich im Übrigen nicht dazu nutzen, um Erbschaftsteuer zu sparen. Das Steuerrecht behandelt sie wie Erbschaften.
von Vermoegenskontor | 23. Okt. 2017 | Depot-Check, Finanzplanung
Es ist noch nicht lange her, dass in Deutschland die Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge eingeführt wurde. 2009 erhoffte man sich dadurch nicht nur eine Steuervereinfachung, sondern auch mehr Einnahmen durch Erschwerung von Steuerhinterziehung. Jetzt hat der Bundesfinanzminister eine Abschaffung ins Spiel gebracht.
Der Grund dafür ist einleuchtend. Ab September 2017 wird es zu einem umfassenden Datenaustausch zwischen Finanzbehörden vieler Länder über Kontobeziehungen und Kapitalerträge im Ausland kommen. Damit wird ein wichtiges Motiv für die Abgeltungsteuer entfallen.
Der international gläserne Steuerbürger
Im vergangenen Jahr hatten 50 Staaten – darunter auch Deutschland – ein Abkommen unterzeichnet, das künftig beim Fiskus für höchstmögliche Transparenz bei den ausländischen Kapitalerträgen seiner Bürger sorgen soll. Bereits mit Beginn des kommenden Jahres wird man mit der Datensammlung anfangen. Der Datenaustausch startet dann in der zweiten Jahreshälfte 2017. Die Meldungen werden zunächst nur Neukonten betreffen, bestehende Kontoverbindungen bleiben erst einmal außen vor. Trotz dieser Einschränkung: der Steuerbürger wird für die Finanzbehörden durch das Abkommen ein Stück weit „gläserner“.
Unumstritten war die Abgeltungsteuer von Anfang an nicht. Die pauschale Besteuerung der Kapitalerträge mit 25 Prozent ist eigentlich systemwidrig. Damit werden Einkünfte aus Kapitalvermögen steuerlich anders behandelt als alle anderen Einkunftsarten, ohne dass es dafür einen sachlichen Grund gibt. Es war purer Steuerpragmatismus, der damals zu dieser Regelung führte. Mit dem Argument „25 Prozent von X ist mehr als 45 Prozent von nix“ hatte der seinerzeitige Bundesfinanzminister Peer Steinbrück die pauschale Abgeltung gerechtfertigt – wohl wissend, dass davon vor allem „Besserverdienende“ mit höheren persönlichen Steuersätzen profitieren.
Rückkehr zur einkommensabhängigen Besteuerung
Wenn demnächst die volle Transparenz bei ausländischen Kapitalerträgen kommt, verliert die Steinbrück’sche Begründung für die Abgeltungsteuer ihre Berechtigung. Denn es wird dann wesentlich schwieriger werden, Zinserträge und Dividenden am heimischen Fiskus vorbeizuleiten. Vor diesem Hintergrund spricht einiges dafür, die Besteuerung wieder stärker am persönlichen Einkommen zu orientieren.
Die Abschaffung der Abgeltungsteuer und die Besteuerung der Kapitalerträge nach dem persönlichen Einkommensteuersatz könnte kommen.
Steuergerechtigkeit
Es wäre ein Beitrag zu mehr Steuergerechtigkeit – ein Grund, warum der Bundesfinanzminister für seine Gedankenspiele nicht nur Zustimmung vom Koalitionspartner SPD, sondern sogar von Vertretern der Opposition bekam. Wolfgang Schäuble will mit einer Reform allerdings bis nach der nächsten Bundestagswahl warten, anderen dauert das zu lange. Den Bundesfinanzminister dürften bei seinen Reform-Überlegungen nicht nur steuersystematische Beweggründe treiben. Die Hoffnung auf mehr Steuereinnahmen wird ein Hintergedanke dabei sein.
Die Abschaffung der Abgeltungsteuer und die Besteuerung der Kapitalerträge nach dem persönlichen Einkommensteuersatz wäre ein eleganter Weg zur Einnahmengenerierung, ohne formal Steuererhöhungen vornehmen zu müssen. Beim zunehmend schwieriger zu erreichenden Ziel der „schwarzen Null“ würde das eine gewisse Entlastung bedeuten.
Angesichts möglicher Änderungen sollten Kapitalanleger sich zu den steuerlichen Auswirkungen ihrer Geldanlagen beraten lassen. Ein unabhängiger und qualifizierter Finanzexperte kann im Rahmen eines intelligenten Anlagekonzepts die individuelle Steuerbelastung optimieren.
von Vermoegenskontor | 18. Sep. 2017 | Finanzplanung, Honorarberatung, unabhängige Finanzberatung
Sie verfolgen die Diskussion um die Honorarberatung und wissen, dass es dazu besonderer Tarife bedarf. Diese sogenannten Honorartarife gibt es bereits und zwar in steigender Anzahl, jedoch führen sie aus verschiedenen Gründen bislang ein Schattendasein. Der zunehmende Druck auf die Vertriebskosten lässt die gesamte Branche an alternative Vertriebswege denken.
Auch das neue Lebensversicherungsreformgesetz steht im Zeichen der Kostensenkung, die aktuell noch fehlende Produktionskostenbegrenzung wird zumindest bei staatlich geförderten Produkten kurzfristig erwartet.
Honorarberatung und Honorartarife: Über beides wird viel debattiert, ohne dass es zu einem wirklichen Durchbruch kommt. Der folgende Beitrag gibt Ihnen einige Antworten.
Was sind Honorartarife?
Wenn Sie beispielsweise eine Lebensversicherung bei einem klassischen Vermittler abschließen, ist in Ihrem zukünftigen Beitrag die Provision für den Verkäufer eingeschlossen. Er fragt Sie nicht nach einem Honorar, daher erscheint Ihnen die Beratung kostenlos. Wenden Sie sich stattdessen an einen unabhängigen Honorarberater, zahlen Sie keine Provision, sondern ein Beratungsentgelt. Dafür erhalten Sie einen Vertrag, der häufig auf einem provisionsbereinigten Honorartarif basiert. Mittlerweile sind derartige Tarife bei etwa 20 Versicherern im Angebot, die Mehrheit der Anbieter wartet allerdings ab. Für die echten Honorarberater sind Honorartarife unverzichtbar, die Provisionsberater sehen in ihnen allerdings eine existenzielle Bedrohung.
Für Verbraucher lohnen sich Honorartarife immer
Lassen Sie sich nicht durch die Medien verunsichern; die behaupten oft, dass diese Tarife keinen Reiz ausüben, und stellen sich damit auf die Seite der traditionellen Vermittler. Dass sich Honorartarife für Sie lohnen, beweist eine kleine Rechnung (Untersuchungen des ITA Instituts für Transparenz, Berlin):
- Wenn Sie über 30 Jahre monatlich 100 Euro in eine Rentenversicherung investieren und dabei einen Honorartarif gewählt haben, sparen Sie nahezu 3.400 Euro.
- Der Betrag stellt die Differenz zu einem Provisions-Vertrag dar, davon müssen noch die Kosten des Honorarberaters abgezogen werden.
Ihr unabhängiger Honorarberater steht Ihnen für einen Stundensatz von beispielsweise 120 Euro netto zur Verfügung, selbst bei gründlichster Arbeitsweise benötigt er für eine derartige Konsultation zur Altersvorsorge maximal zehn Stunden. Inklusive Mehrwertsteuer kostet er Sie höchstens 1.400 Euro, die restlichen 2.000 Euro können Sie als Ersparnis verbuchen.
Geringe Nachteile bei vorzeitiger Kündigung
Wenn Sie sich für Honorartarife entscheiden, müssen Sie das Beratungshonorar vollständig entrichten, auch wenn Sie den Vertrag vorzeitig auflösen.
Bei einem Provisionsvertrag greift in den ersten Jahren die Haftungszeit, in welcher der Vermittler seine Vergütung retournieren muss. Gleichwohl handelt es sich hierbei um Ausnahmesituationen, die Sie nicht weiter irritieren sollten.
Ihre Entscheidung für Honorartarife entbindet Sie selbstverständlich nicht von durchdachter Produktauswahl. Auch in diesem Segment gibt es weniger gute und ausgezeichnete Tarife, ein unabhängiger Honorarberater hilft Ihnen gerne bei der Wahl.
von Vermoegenskontor | 3. Okt. 2016 | Finanzplanung, Geldanlage, Mandantenbrief
Viele Investitionsentscheidungen erfordern Kompromisse. Nicht zu investieren, zum Beispiel, beinhaltet das Risiko, dass der reale Vermögenswert durch Inflation gemindert wird; während Investments ein jeweils unterschiedlich hohes Marktrisiko beinhalten. Anleger, für die es wichtig ist, nachhaltige Entscheidungen zu treffen, kann zusätzlich ein Widerspruch zwischen Investmentanforderungen und ihren persönlichen Prinzipen bestehen. (mehr …)
von Vermoegenskontor | 15. Sep. 2016 | Finanzplanung, Geldanlage, Strategien
Konsequentes Rebalancing fördert die Disziplin bei der Geldanlage und hält das Portfolio auf dem eingangs festgelegten Risikoniveau. Zudem unterbindet die regelmäßige Neugewichtung Emotionen, welche in oft begangenen teuren Anlagefehlern resultieren. (mehr …)
