Droht eine Immobilienblase? Jetzt kaufen oder verkaufen?

Droht eine Immobilienblase? Jetzt kaufen oder verkaufen?

Nicht „blind“ Immobilien kaufen

Deutschland hat in den letzten Jahren einen bemerkenswerten Immobilienboom erlebt. Vor allem in begehrten Großstädten sind die Preise stark gestiegen, aber auch in mancher beliebten Universitätsstadt. Teilweise wird bereits vor der Gefahr einer Immobilienblase gewarnt, zum Beispiel in einem aktuellen Spiegel-Artikel. Da stellt sich mancher Interessent die Frage: lohnt sich der Immobilienkauf noch? Oder muss ich befürchten, dass die Blase bald platzt?

Wie immer gilt es zu differenzieren. Immobilienmarkt ist nicht gleich Immobilienmarkt. Längst nicht überall herrscht eine starke Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Was in Ballungsgebieten zutrifft, sieht auf dem platten Land oft ganz anders aus. Hier ist von einem Immobilienhype vielfach nichts zu spüren. Im Gegenteil: Verkäufer haben häufiger Probleme, ihr Objekt gewinnbringend an den Mann oder die Frau zu bringen.

Viele Gründe für steigende Immobilienpreise

Unbestreitbar ist allerdings, dass die Preise in den vergangenen Jahren im Schnitt deutlich zugelegt haben. Hierfür sind gleich mehrere Gründe verantwortlich:

  • dank niedriger Zinsen infolge der EZB-Geldpolitik sind Immobilienfinanzierungen historisch günstig. Mangels fehlender Anlagealternativen ist außerdem viel Geld auf die Immobilienmärkte geflossen. „Betongold“ gilt immer noch als wertbeständig und vergleichsweise sicher;
  • aufgrund der Zuwanderung wächst Deutschlands Bevölkerung wieder – alleine zwischen 2012 und 2016 um zwei Millionen Menschen. Die Flüchtlinge seit 2015 sind dabei nicht einmal mitgerechnet. Der Zustrom bewirkt zusätzliche Wohnungsnachfrage;
  • die anhaltend gute Konjunktur führt zu einer Rekordbeschäftigung und steigenden Einkommen. Damit ist auch die Zahl der Menschen größer geworden, für die ein Immobilienerwerb in Betracht kommt.
  • trotz der guten Rahmendaten war die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren eher verhalten. Knappe Bauflächen und langwierige Genehmigungen sind Gründe dafür.

All diese Faktoren haben tendenziell Preisanstiege bei Immobilien begünstigt. Hinzu kamen typische „Herden-Phänomene“, wie der Run auf besonders angesagte Viertel in einigen Metropolen. Dies hat zum Teil zu massiven Überbewertungen geführt. Die Deutsche Bundesbank geht davon aus, dass Wohnungen und Häuser in einigen Städten inzwischen bis zu 30 Prozent „zu teuer“ sind. Betroffen sind nicht nur die Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, sondern auch Städte „in der zweiten Reihe“.

Es geht nicht einfach so weiter

Schon der Blick auf die vielfältigen Ursachen des Preisanstiegs zeigt, dass weitere Wertsteigerungen bei Immobilien kein Automatismus sind. Mögen derzeit auch verschiedene Faktoren in eine Richtung wirken, muss das nicht so bleiben. Sollten die Zinsen demnächst wieder steigen, wäre das bereits ein „Dämpfer“ und auch die Konjunktur wird nicht ewig auf Hochtouren laufen. In den Immobilien-Hotspots steigen die Preise jetzt schon schneller als die Mieten – mit der Folge sinkender Miet-Renditen. Das macht Immobilienerwerb als Kapitalanlage weniger attraktiv.

 

Es spricht daher viel dafür, beim Immobilienkauf nichts zu überstürzen. Keineswegs sollte „blind“ gekauft werden, schon gar nicht in „hippen“ Gegenden. Immobilien rechnen sich nicht per se. Es kommt immer auf die Lage, den Zustand und die Ausstattung des betreffenden Objektes an – das ist fast eine Binsenweisheit. Bei Mietimmobilien führt nach wie vor nichts an einer individuellen und unabhängigen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorbei. Auch die Finanzierung muss auf einem soliden Fundament stehen. Dann besteht auch nicht die Gefahr, einer Blase zum Opfer zu fallen, vor der der Spiegel warnt.

Berliner Mieten

Berliner Mieten

Berlin wird für zunehmend viele Briten zum attraktiven Lebensziel. Nicht, weil in der deutschen Hauptstadt Partyszene und kulturelle Angebote ansprechender sind als in der Britischen, sondern weil der Steigerungen der Berliner Mieten anders als in London durch ein Gesetz Einhalt geboten wird.

London verliert an Lebensqualität

Die Mieten kennen in der britischen Hauptstadt schon lange nur einen Weg – nach oben. Mittlerweile werden selbst für winzig kleine Räume Monatsmieten von über 600 Euro fällig. Die Einwohner suchen nach Alternativen und erwägen zunehmend die Übersiedlung ins Ausland und hier insbesondere nach Berlin. Dort sind die Preise insgesamt niedriger als in London, zudem führte der Berliner Senat vor wenigen Monaten eine Mietpreisbremse ein, um Londoner Zustände effizient zu verhindern.

Auch in Berlin steigen die Mieten

In der deutschen Hauptstadt sind die Wohnungsmieten in den letzten fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen. Die Mietpreisbremse verhindert jedoch seit einigen Monaten die Abwanderung von Einwohnern, wie sie London derzeit erlebt. Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2014 kehrten 60.000 Londoner ihrer Heimat den Rücken, nicht wenige von ihnen entschieden sich für ein Leben in Berlin.

Mittlerweile arbeiten fast 14.000 Briten in der größten deutschen Metropole, weil sie dort nicht 60 Prozent ihres Einkommens für Miete ausgeben müssen. Während eine zentral gelegene Wohnung in London bis zu 72 Prozent des Monatseinkommens verschlingt, ist ein vergleichbares Appartement in Berlin für ein Viertel des monatlichen Gehalts zu haben.

Mietforderungen basieren in beiden Metropolen auf Immobilienpreisen pro Quadratmeter, die liegen in der deutschen Hauptstadt bei 10.50 Euro und in London bei fast 70 Euro.

Höhere Anziehungskraft durch die Mietpreisbremse

Das Leben bietet in Berlin aufgrund begrenzter Mieten mehr Gestaltungsmöglichkeiten. In London können sich die meisten Menschen keine größere Wohnung leisten und verzichten daher oft auf Zusammenleben sowie Nachwuchs. Angesichts kalkulierbarer Ausgaben zieht es vermehrt Briten in die deutsche Hauptstadt, obwohl das Zusammenleben mit Berlinern nicht immer reibungsfrei ist.

Private Finanzplanung

Private Finanzplanung sollte ganzheitlich durchgeführt sein und wichtige Aspekte wie Altersvorsorge, Vermögensaufbau und Immobilienkauf beinhalten. Damit verhindern Verbraucher ebenso teure wie vermeidbare Fehler, welche insbesondere bei der Geldanlage und der Immobilienfinanzierung dramatische Auswirkungen auf die ganze Familie haben.

Wenig Interesse an ganzheitlicher Planung

Der Begriff ist vielen Leuten bekannt, jedoch verzichten die meisten Verbraucher auf eine finanzielle Planung im betriebswirtschaftlichen Sinn. Planung findet in Privathaushalten höchstens ansatzweise statt und stellt die monatlichen Ausgaben in Relation mit den Einkünften. Im Ansatz zeigt sich die private Finanzplanung, wenn ein Immobilienerwerb ansteht, da die Planung in den meisten Fällen unvollständig bleibt, sind finanzielle Katastrophen bereits vorprogrammiert.

Ganzheitliche Finanzplanung umfasst alle wichtigen Teilaspekte

Zur Planung der verfügbaren Finanzen gehören neben dem Immobilienerwerb die Altersabsicherung, der Vermögensaufbau, die Nachfolgeregelung und die Absicherung der individuellen Risiken. Darunter sind Berufsunfähigkeit durch Krankheit oder Unfall sowie Pflegebedürftigkeit bis zum Tod zu verstehen. Zudem sichert die private Finanzplanung Risiken von Vermögensverlusten auch bei nichtmonetären Vermögenswerten ab. Der Umfang der tangierten Herausforderungen lässt eine sorgfältige Planung der Finanzen für jeden Privathaushalt unverzichtbar erscheinen.

Mitarbeit erforderlich

Anders als in den Vereinigten Staaten wird hierzulande die Finanzplanung nur bei Superreichen als notwendig erachtet. Doch hingegen dieser verbreiteten Ansicht besteht Planungsbedarf auch und gerade bei Durchschnittsfamilien mit Bausparvertrag und Sparplan. Warum die Planung der Finanzen hierzulande noch nicht von Verbrauchern in gewünschtem Ausmaß betrieben wird, liegt häufig am damit verbundenen Arbeitsaufwand. Privatkunden müssen umfangreiche Daten zusammentragen und sie ihren Finanzplanern zur Verfügung stellen.

Wenig Ahnung von den Vorteilen

Ergebnisse und Nutzen zeigen sich bei der privaten Finanzplanung oft erst in der Praxis. Doch ist der Aufwand vielen Verbrauchern zu groß, sie fokussieren stattdessen vermeintlich problemlose Geldanlagen im Internet, wobei sie mit wenigen Klicks ein angeblich perfektes Portfolio zusammenstellen können. Fragen Sie deshalb vor der nächsten Anlageentscheidung Ihren unabhängigen Finanzberater nach einem Finanzplanungsprogramm für Privatkunden, in welches sich die Änderungen der Lebenssituation jederzeit leicht einpflegen lassen.

Offene Immobilienfonds sehr gefragt: Zu viel Geld – zu teure Objekte

Zahlreiche Anleger sind derzeit an Investments in offene Immobilienfonds interessiert. Das ist zwar verständlich, jedoch äußerst riskant, denn diese Fonds waren bereits in der Vergangenheit für Krisen verantwortlich. Selbst einige Emittenten greifen bereits zur Notbremse.

Investments in offene Immobilienfonds steigen

Seit einigen Monaten begeistern sich zunehmend viele Anleger für diese Fonds, meist haben sie nachvollziehbare Gründe: die niedrigen Renditen bei festverzinslichen Wertpapieren. Zwischen Dezember 2014 und dem vergangenen März steckten Anleger 2,2 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds, wie seitens der Emittenten bekannt wurde.

Die Aktivität der Anleger ist einerseits begrüßenswert, andererseits werden dadurch zukünftige Probleme sichtbar. Es war schon einmal der starke Geldzufluss, welcher die offenen Immobilienfonds ins Verderben stürzte. In der letzten Finanzkrise zogen bedeutende Investoren ihr Kapital in panischer Angst aus diesen Beteiligungen, obgleich die damit verbundenen Immobilien oft nur langsam verkauft wurden. Offene Immobilienfonds mussten mangels Liquidität schließen, private Anleger in Größenordnung von Millionen warteten lange auf Rückzahlungen mit empfindlichen Abschlägen.

Hohe Immobilienpreise verderben die Renditen

Wenn offene Immobilienfonds hohe Geldzuflüsse erleben, müssen sie die Liquidität zum Erwerb neuer Immobilien nutzen. Die enorme Nachfrage führt jedoch zu rapide steigenden Preisen, welche letztendlich auf die anschließenden Mietrenditen drücken. Die Manager versuchen, die Herausforderung mit Immobilien in günstigeren B-Lagen zu meistern, doch steigt damit das Risiko der in offene Immobilienfonds investierten Anleger. Diese sehen allerdings aktuell eine aussichtsreiche Alternative in derartigen Fonds, auch wenn die Renditen kaum über drei Prozent liegen.

Die Branche hat ­dazugelernt

Die Anbieter kennen den Zugzwang, der sich durch unmäßigen Kapitalzufluss für offene Immobilienfonds ergibt. Sie wollen keinesfalls zum Erwerb von Immobilien in einem aufstrebenden Markt gezwungen sein und drosseln bei Bedarf den Zufluss von Anlegergeldern. Andererseits entschließen sich nicht wenige Emittenten derzeit zu Neuauflagen im Segment Wohnimmobilien. In diesem Sektor gibt es derzeit nur einen aktiven Fonds, der seit Jahren in Bezug auf Rendite führend ist. Der Anbieter hat jedoch momentan einen Cash-Stopp veranlasst, Beteiligungen sind nur noch am Zweitmarkt erhältlich.

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