Nicht „blind“ Immobilien kaufen
Deutschland hat in den letzten Jahren einen bemerkenswerten Immobilienboom erlebt. Vor allem in begehrten Großstädten sind die Preise stark gestiegen, aber auch in mancher beliebten Universitätsstadt. Teilweise wird bereits vor der Gefahr einer Immobilienblase gewarnt, zum Beispiel in einem aktuellen Spiegel-Artikel. Da stellt sich mancher Interessent die Frage: lohnt sich der Immobilienkauf noch? Oder muss ich befürchten, dass die Blase bald platzt?
Wie immer gilt es zu differenzieren. Immobilienmarkt ist nicht gleich Immobilienmarkt. Längst nicht überall herrscht eine starke Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Was in Ballungsgebieten zutrifft, sieht auf dem platten Land oft ganz anders aus. Hier ist von einem Immobilienhype vielfach nichts zu spüren. Im Gegenteil: Verkäufer haben häufiger Probleme, ihr Objekt gewinnbringend an den Mann oder die Frau zu bringen.
Viele Gründe für steigende Immobilienpreise
Unbestreitbar ist allerdings, dass die Preise in den vergangenen Jahren im Schnitt deutlich zugelegt haben. Hierfür sind gleich mehrere Gründe verantwortlich:
- dank niedriger Zinsen infolge der EZB-Geldpolitik sind Immobilienfinanzierungen historisch günstig. Mangels fehlender Anlagealternativen ist außerdem viel Geld auf die Immobilienmärkte geflossen. „Betongold“ gilt immer noch als wertbeständig und vergleichsweise sicher;
- aufgrund der Zuwanderung wächst Deutschlands Bevölkerung wieder – alleine zwischen 2012 und 2016 um zwei Millionen Menschen. Die Flüchtlinge seit 2015 sind dabei nicht einmal mitgerechnet. Der Zustrom bewirkt zusätzliche Wohnungsnachfrage;
- die anhaltend gute Konjunktur führt zu einer Rekordbeschäftigung und steigenden Einkommen. Damit ist auch die Zahl der Menschen größer geworden, für die ein Immobilienerwerb in Betracht kommt.
- trotz der guten Rahmendaten war die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren eher verhalten. Knappe Bauflächen und langwierige Genehmigungen sind Gründe dafür.
All diese Faktoren haben tendenziell Preisanstiege bei Immobilien begünstigt. Hinzu kamen typische „Herden-Phänomene“, wie der Run auf besonders angesagte Viertel in einigen Metropolen. Dies hat zum Teil zu massiven Überbewertungen geführt. Die Deutsche Bundesbank geht davon aus, dass Wohnungen und Häuser in einigen Städten inzwischen bis zu 30 Prozent „zu teuer“ sind. Betroffen sind nicht nur die Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, sondern auch Städte „in der zweiten Reihe“.
Es geht nicht einfach so weiter
Schon der Blick auf die vielfältigen Ursachen des Preisanstiegs zeigt, dass weitere Wertsteigerungen bei Immobilien kein Automatismus sind. Mögen derzeit auch verschiedene Faktoren in eine Richtung wirken, muss das nicht so bleiben. Sollten die Zinsen demnächst wieder steigen, wäre das bereits ein „Dämpfer“ und auch die Konjunktur wird nicht ewig auf Hochtouren laufen. In den Immobilien-Hotspots steigen die Preise jetzt schon schneller als die Mieten – mit der Folge sinkender Miet-Renditen. Das macht Immobilienerwerb als Kapitalanlage weniger attraktiv.
Es spricht daher viel dafür, beim Immobilienkauf nichts zu überstürzen. Keineswegs sollte „blind“ gekauft werden, schon gar nicht in „hippen“ Gegenden. Immobilien rechnen sich nicht per se. Es kommt immer auf die Lage, den Zustand und die Ausstattung des betreffenden Objektes an – das ist fast eine Binsenweisheit. Bei Mietimmobilien führt nach wie vor nichts an einer individuellen und unabhängigen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorbei. Auch die Finanzierung muss auf einem soliden Fundament stehen. Dann besteht auch nicht die Gefahr, einer Blase zum Opfer zu fallen, vor der der Spiegel warnt.